なんとか合格！

昨日、宅建試験の発表がありギリギリ合格しました。

合格点は34点以上。自己採点では34点でしたが、49問目が選択肢３・４と二つ正解があったため、35点で合格です。いやー運がよかった。

宅建試験は、結構しんどかったです。会社の人もほとんど受かってないみたいだし。仕事しながらだと、勉強時間をとるのも大変で電車の中で問題集みたり、毎週ほぼ日曜日専門学校行って受けて何とか滑り込みセーフ。ちなみに、試験日直前、朝早く起きてやった模試も33点ぐらいだったから厳しいかなあと思ったけど。。。

ＦＰと違って、1年に1度だから本当に落ちたことを考えるとダメージが残ります。1点差とかじゃ悔しいし萎えるよね。

わたくしは、試験本番よりも合格発表のほうが緊張するたちなので憂鬱でした。今はほっとしています。

32歳になって

昨日の朝、11月26日に仕事に行く途中に気が付きました。三十路を過ぎ早2年と言ったところでしょうか。

厚生労働省「平成16年簡易生命表」によれば、日本人の平均寿命は、男性で約78歳・女性で約85歳。今のところ、世界では1番と言っていいほどの長寿国ですね。

でも、アフリカの’シエラレオネ’という国は、男性で約32歳・女性では約35歳ぐらい。（実際、今は41.5歳らしいけど）

度重なる内戦でものすごく平均寿命が下がっているそうです。わたくしも、その国で生まれていれば、生きているかどうかも分からないし、生き残っていたら奇跡かもしれない。

よく、「まだ、30代だから人生これから」とか「まだ、若いから」とか言われるけど、シエラレオネのような国があることも心の片隅にでも留めておかないと。あと、日本に生まれて今まで生きてこれたことに感謝しなければいけないと改めて思います。

ＰＳ.シエラレオネのサッカー選手で「モハメド・カロン」という選手がいます。去年の’ＴＯＹＯＴＡ　ＦＩＦＡクラブワールドカップ’でアジアのクラブチームの一員として参加してました。ゲームセンターの「ＷＣＣＰ」というゲームでその選手（その当時はセリエＡのインテル所属）とその国については、名前だけ知っていました。彼はその国のサッカー選手として、自分のサッカークラブを創設したりしている英雄らしいです。

うまく買い取ってくれるだろうか？

今日一日、押入れに洋服かける棒をつけたり、いらなくなった洋服を整理していた。

近くに、古着を買い取ってくれるところがあるのでそこで打ってみようかなあと思っているのですが。

着ていない、トレーナー・パーカー・シャツ。後、ウエストがきつくなり履けなくなったジーンズ。

特に卒業旅行、アメリカで買ってきた「Ｌｅｖｉ’ｓ　５０１ｘｘ」を手放すのが惜しい。ジーンズマニアにしてみたら、’赤耳’と言われるものではないので、たいして値段はつかないかも知れませんが、いい感じで色あせて膝ひざの自然な擦り切れ具合もわたくし自身は気に入っています。

だったら、ダイエットすればいいじゃんという話にもなりますが、それは5センチぐらいやせなければ不可能だと思い残念ながら売ることにしました。（一昨日の健康診断ではウエスト78センチだったけど）それにしても、かなり太ってしまいました。

そんなに高く売れないと思いますが、とにかく、いらなくなったものは、タダ捨てずに買い取ってもらえるようなところがあると、助かりますね。

なるへそ

今日は公休。

とりあえず、1日パソコンしたり本を読んだりダラダラしていた。大体、夕方に散歩がてらの外出はしたけど。。。あまり昼間から歩くとニートだと思われるし。。。

わたくしは、いまだに実家で暮らしていますが新聞を2誌、読売と日経取っている。普段は、日経を斜め読み（日曜版は結構まじめに読んでいる）が木曜日だけは読売新聞のある記事を読む。

’土地とマネーの新常識’

不動産業界に勤めていることもあり興味があるが、是非、アパート経営や不動産投資（オーナー・家主）の型にも読んでもらいたいと思う。

ここ、3週は税制改正について、今日は「事業用資産の買い替え特例」について。めぼしいサイトとして→http://www.musashikeiei.com/news_htm/251.htmや税理士とかに詳しく聞いたほうがいい。でも、これからアパート経営を考える上で重要なことが書いてあった。

「大家さん、地主さん、土地の時代は終わってます。これからは土地財産ではなく、収益を生むものが財産です。」「収益を生まない土地があれば、それから産む財産に組み替えなければ生き残れません」

何回かブログで書いてきたけど、土地が値上がりしているところは、ある程度利便性があるところ。例えば、三大都市圏とか。ボケーとただ土地を持っているだけでは、もしかしたらバブルのときみたいに暴騰する可能性もあるけど、もしそうでなかったら固定資産税取られる等余計な費用を毎年負担するかもしれない。

収益を生むのが財産。収益を生まない財産に組み替える。たとえば、立地の悪いところでアパート立っていても空室が多く、管理費等の余計な費用がかかってしまうなら、立地のいいところ駅の近くに土地とアパートを建てるのを考えてみる。

新しいところでアパート経営するために、今の土地・建物を売る。この記事では、「事業用資産の買い替え特例」のことについて、今年の12月末を持って打ち切りしてしまうことが書いてありますが、特例を使えなくなっても考えていかなきゃならないことだと思う。

何度か書いたかもしれませんが、本当に不動産投資、アパート・マンション・ビル経営を考えたとき、土地の有効活用を考えることが特に大切になってきていると感じています。

それにしても、この記事書いた人は一応、税理士・公認会計士・不動産鑑定士補らしいけど、資産運用について税金だけの知識だけでなくそこまで考えているとは。。。言われてみると、当たり前のことかもしれませんが、これからの士業って少しは資産についてのアドバイスが求められる時代になってきているんだなあ。

銀座の勉強会の感想②

忘れないうちに、「業界の重鎮が語る資産づくり」のことを書きます。

1. まずは、’ゴールデン・サイクル　―「いざなぎ超え」の先にあるもの―　　東洋経済新報社　嶋中 雄二作’の本から、短期・中期・長期・超長期の景気循環サイクルがすべて上昇する「ゴールデン・サイクル」がやってくるという話。結論から言えば、景気がこれからも上昇し易い時代が来るということです。ちなみに、日本ではこの「ゴールデン・サイクル」が60年ぶりに来るそうです。本当に景気が良くなればいいですね。（本音は給料があがる＆今回もらえなかったボーナスが次回はもらえることを期待しているのですが。。。）
2. あとは、例えば、株に投資して失敗する人の例。まあ、①短期投資②人気③勉強不足④信用取引が主な原因みたいですね。あとは、投資するにあたり、目標を定める①何％利益を出すか、値上がり益・10万円株が上昇したら売る②損の限度を決める。逆に株で言えば何％下げたら、10万円株価が下がったら損切りする。　　結論から言えば、自分でルール決めて、それを実行するということだと思います。
3. あとは、日本と海外との金利の差とか配当利回りの差とかの話を聞きました。

全部の内容を書きたいところですが長くなってしまうので、かなり省いています。全てが紹介できず申し訳ございません。

もう、勉強会から少し日がたってしまいましたが、投資で儲けたり資産を増やすことは大変難しいと思います。当たり前のことだと思いますが。ただ、これからは、景気が良くなると物価とか上昇すると思われるので、リスクも考えながらいろいろな投資に挑戦したり勉強することが大事だと改めて感じています。

デフレのときは、とにかく現金を持っていればいいといってましたが、これからは持っているだけでは・・・とにかく、儲ける・資産を増やすというより、自分の資産・財産を守るための投資・資産運用を考えていかなければと思ってます。

銀座の勉強会の感想 ①

一昨日、銀座で異業種勉強会に参加してきました。

初めての参加でかなり緊張してたが、話はとても為になり面白かった。

内容は、「老人リハビリと入院生活の実情」と「業界の重鎮が語る資産づくり」と言うテーマ。

２つのテーマの内、老人リハビリのテーマについて感想を話しで、まず、講師の方（理学療法士）の話の中で、すごーく心に残ったこと話を紹介します。

’私の患者さんに今年の９月に１００歳になった方がいます。
認知症は軽くあるけど、日常生活の会話は全然可能。
そのおばあちゃんは、娘が一人しかいないんだけど、先立たれたので、身内は娘婿とその息子（孫）だけ。
でも、病院にはめったに来ません。

その方には面会者はほとんど来なくて、「私は帰る家もないのよ。今家がどうなってるかも分からない。誰も来ないし、もう死んでもいいんだけど。」
とよく言われます。

誕生日の日、案の定誰も来なかった。。。

私は、色画用紙に
「100歳の誕生日おめでとう！！これからもリハビリ頑張ってね！」
とコメントして即席カードを作った。それを他のスタッフと部屋まで持っていった。

「○さん、おめでとう！！」

「いや～ねぇ。もう100になったのかしら。喜ぶ年でもないわね。みんなに迷惑かけてばっかりで。申し訳ない。」

と申し訳なさそうにしてたけど、でもカードを何度も何度も眺めてた。

次の日部屋に行くと、カードが枕の横に置いてあって、
「これ頂いたのよ！」
と嬉しそうに私に見せてくれた。
「私があげたのよ」
もちろんそんなことは言わない。
「まぁ、お祝いしてくれたのね！○さんは幸せ者だね！おめでとう！」
と声をかける。とても嬉しそうな顔をしている。’

リハビリは、ただ単に体のことだけではなくて心のフォローも必要なんじゃないかなあと感じました。あと、他人と言えども相手を思いやる気持ちというのは、どんな薬とかよりも効果があるんじゃないかなあ。

わたくしの父も脳卒中で倒れたときは大変でした。幸い、祖父のおかげで経済的には不自由はしませんでしたが、母の介護とか周りの人の協力。あと父自身の努力もあり、多少は手足に不自由は残ってますが何とか元気で今過ごしてます。

でも、周りの人もフォローのおかげで、父は頑張れたと思います。本当に人間同士支えあうことは大切なんですね。

高齢化社会と言うとどうしても、医療費とか介護が大変とかおもーい話になってしまう。けど、おじいちゃん、おばあちゃんが健康で元気で、体は不自由でもいつも笑顔で過ごせる社会になればいい、していきたいですね。お金も必要ですが、やっぱり人を思いやる支えあうことがすごーく重要だと思います。

わたくしの身内では、母方のおばあちゃんだけが健在です。結構、山坂の多いところに住んででいますが、近所の人が面倒見てくれるのもありますが元気です。おととしの夏に会ったきりだから、時間があったら会いにいかなくっちゃ。

今回長くなってしまったので、次回は、「業界の重鎮が語る資産づくり」についての自分の感想を書きたいです。

ハードボイルドって何？

部署がかわり、平日の休みが多くなりました。というわけで、今日は公休。

とりあえず、パソコンの会社四季報でいろいろと企業を調べたり（実際、投資したい企業は決まりませんでしたが。。。）あと、読書したり、ベットの上で本を読んでいるうちに寝てしまったり。。。

今日読んだ本は「水滸伝　北方謙三作」の文庫版。話の筋は大体知ってますが、結末がどうなのか詳しくは分かりません。とにかくまだ1巻。全19巻あるそうですが、漫画以外で初めてそろえてみようかなあと思ってます。

ところで、北方謙三とか大沢在昌と言ったメジャーな作家のハードボイルド小説をたまに読みますが「ハードボイルドって何？」と今まで良く知らないで読んでました。。。一応こういうことみたい→http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E3%83%8F%E3%83%BC%E3%83%89%E3%83%9C%E3%82%A4%E3%83%AB%E3%83%89&dtype=0&dname=0na&stype=0&pagenum=1&index=14524600

とにかく、水滸伝の第2巻の発売をいまから楽しみです。

不動産業界でも。。。

不動産業界って儲かると思ってますか？確かに、インフレというか物価上昇するから土地の値段が上がると巷でも言われていますが。。。

都道府県地価調査では、16年ぶりに三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の住宅地・商業地で上昇したと発表してます。でも、あくまでも利便性・収益性が高いところはそうかも知れませんが、地方は以前として上昇していないところが多いみたいです。

前回、不動産業界は儲かっているとか思われてますが、不動産業界でもいろいろあります。わたくしの勤めている会社は、いわゆるアパートの管理会社。一言でいえばサブリース。アパートを所有しているオーナーに代わって、入居者を募集したり、建物の管理をしたりしています。

家賃を例えば7万円として、そのうち１０％つまり7千円を手数料として会社がいただき、のこり6.3万円をオーナーへ。ただし、入居者がいなくても家賃保証ということで、6.3万円は毎月オーナーの手元に入りますが、それは会社持ち。。。会社負担です。

入居者が集まらないならまだしも、家賃を滞納したりしている人の分も立て替えたりするもんだからさらに具合が悪い。実際催促したら、開き直って逆ギレする人もいる。

物件によっては、新築ですぐに全室入居者が決まるというところもありますが、本当に利便性が悪い人気のないところは、全く決まらない。こんなこと書きたくありませんが、何ヶ月も空室のところ・・・結構あります。まあそんなところは、家賃保証なんてしないで、集金代行つまり家賃の取れるところだけオーナーに支払うというふうにしていますが。そういうところは、手数料は５％ぐらいにしています。

土地・建物の所有者・オーナーとしてアパート経営をする場合、入居者募集や建物管理を自らするというのは、初めてやろうとする人には厳しいし面倒くさい。わたくしの勤めているアパート管理会社に管理を頼めば、手数料がかかりますが定期的収入はアパートが極端に言えば入居者いなくても手元に入ってくるでしょう。（ただし、家賃保証ということで。管理会社もさすがに厳しいと思うところは、家賃保証じゃなく集金代行にしています。）

管理している物件が全部が入居していて、家賃も滞納している人がいなければ、まあ管理会社としても売上・利益はでます。でも、こればっかりはすべてうまくはいきません。

不動産業界は土地がインフレでこれから値をあげるから儲かるなんて考えがちですが、実際はサブリース、アパート管理業者にとっては入居者が集まらなければ土地が上がろうが下がろうが関係なく利益は出ません。

てな訳で、ボーナスが過去最高とか言っているご時勢でも、賞与が貰えない。。。わたくしは、実家なのでまだいいのですが、家族がいる人にとっては大打撃ですね。住宅ローンでボーナス併用なんてしている人がいないのかなあ？

下期は3・4月あたりが人の出入りが激しいので、入居者がどんどん集まると思います。めちゃくちゃ忙しい、けど、なんとか6月に賞与がでることを祈ってます。